O que você vai ver neste artigo:
CCBL11 é o código do fundo de investimento imobiliário (FII) Central Leblon.
Aqui no Blog do aplicativo Grana Capital, você terá informações sobre esse novo produto financeiro disponível na B3 desde 2 de dezembro de 2022.
Confira na sequência do texto logo após a imagem ilustrativa abaixo:
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O que é o CCBL11
O CCBL11 é um fundo de investimento imobiliário (FII) listado na bolsa brasileira (B3).
O FII Central Leblon é destinado a investidores em geral, sendo certo que, até que o fundo apresente prospecto – nos termos do parágrafo segundo do artigo 15 da Instrução CVM nº 476, de 16 de janeiro de 2009, conforme alterada (“Instrução CVM nº 476”) – somente poderão participar do fundo, na qualidade de cotistas, investidores profissionais.
Qual o valor inicial da cota do fundo CCBL11
A B3 informou que foram admitidas à negociação 630 mil cotas, ao preço inicial de R$ 100,00 por cota.
Onde o CCBL11 aporta os recursos dos cotistas
O CCBL11 investe os recursos dos cotistas em compra de imóveis para posterior venda após valorização.
Além disso, o fundo poderá manter parcela do seu patrimônio em ativos financeiros, que, temporariamente, não esteja aplicada no Imóvel permanentemente aplicada em:
- títulos de renda fixa, públicos ou privados, de liquidez compatível com as
necessidades e despesas ordinárias do Fundo e emitidos pelo Tesouro Nacional ou por
Instituições Financeiras Autorizadas; - moeda nacional (reais);
- operações compromissadas com lastro em títulos públicos federais;
- derivativos, exclusivamente para fins de proteção patrimonial, cuja exposição seja sempre, no máximo, o valor do Patrimônio Líquido do Fundo;
- cotas de fundos de investimento referenciados em DI ou renda fixa com liquidez diária, com investimentos preponderantemente nos ativos financeiros relacionados nos itens anteriores;
- e outros ativos de liquidez compatível com as necessidades e despesas ordinárias do Fundo, cujo investimento seja admitido aos fundos de investimento imobiliário, na forma da Instrução CVM nº 472/08.
Quais são os riscos de fundos imobiliários
Embora fundos imobiliários como o Central Leblon mostrem riscos diversos e dispersos em diferentes ativos, eles existem. Conheça quais são os principais riscos e desvantagens dessa aplicação:
Risco de uma escolha errada e concentrada
Quando falta pesquisa sobre uma determinada aplicação financeira, a chance de uma escolha errada aumenta muito. Existem centenas de FIIs, mas escolher apenas um que seja concentrado em um único imóvel, segmento ou único inquilino eleva o risco de potencial prejuízo.
Riscos judiciais
Pela lei, os fundos imobiliários não podem colocar seus imóveis em garantia em eventuais processos na justiça. Mas nada impede que um fundo compre imóveis com problemas judiciais, que estejam sem alvará de funcionamento ou sem cumprir especificações de prefeituras. E, claro, isso traz um risco para a avaliação do patrimônio.
Riscos das obras
Obras executadas por FIIs podem dar errado ou enfrentar atrasos e prejuízos devido a acidentes, enchentes, vendavais, deslizamento de terra, tremores de terra ou abalos sísmicos, contaminação do solo, solo arenoso ou úmido, fundações mal planejadas, erros de engenharia ou embargos judiciais por licenças ambientais.
Risco físico do imóvel pronto
Além do risco das obras, muitos imóveis prontos de fundos imobiliários também podem sofrer prejuízos causados por inundações ocasionais decorrentes da elevação do nível do mar (ressacas e mares), enchentes provocadas pelo excesso de chuvas ou pelo rompimento de barragens, desabamentos e incêndios.
Risco de vacância dos imóveis
Todo imóvel que é para alugar corre o risco de ficar sem inquilino em algum momento. Na crise atual causada pela Covid-19, por exemplo, muitos inquilinos de fundos imobiliários de shoppings centers ou de lajes corporativas (escritórios) pediram o encerramento de contratos mediante dificuldades de honrar os aluguéis.
Risco de inadimplência
Da mesma forma que fundos imobiliários podem sofrer com a vacância, outro risco associado aos fundos de renda de aluguéis é a inadimplência. Ou seja, eventualmente ou em períodos de crise, os inquilinos podem atrasar os pagamentos dos aluguéis ou darem o calote em casos de insolvência (falência).
Risco de crédito
No caso dos chamados “fundos de papéis”, o risco de atraso ou de calote está presente nos contratos de crédito ou financiamento imobiliário. Portanto, fundos que tenham certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) ou letras imobiliárias eventualmente podem ter perdas com o atraso ou o calote dos tomadores de crédito.
Risco de liquidez
Atualmente, com a listagem dos fundos imobiliários na Bolsa, o risco de não conseguir vender as cotas é muito pequeno, mas eventualmente há casos de vendedores aceitarem um desconto maior para saírem de suas posições. Fundos fechados fora da Bolsa ainda têm dificuldade para encontrar compradores para as cotas.
Risco de mercado
O risco de mercado é vasto e depende de diversas variáveis, desde notícias sobre economia, política, política econômica, política monetária (juros), notícias internacionais de economia, política e até geopolítica (guerras, conflitos, terrorismo e tensões entre países). Essas notícias podem provocar volatilidade nas cotas.
Imposto de Renda em fundos imobiliários
Ao vender um fundo imobiliário, você precisa calcular um Imposto de Renda de 20% sobre os ganhos de capital (lucros), se houver, e pagar até o último dia útil do mês seguinte.
O IR é calculado sobre a diferença entre o preço médio de compra e o de venda das cotas. Vale lembrar que, diferente do investimento em ações, os fundos imobiliários não possuem a isenção para venda das cotas até R$ 20 mil por mês.
Outro aspecto importante sobre os fundos imobiliários que vale destacar é que os proventos (dividendos) são isentos do Imposto de Renda – os proventos são os valores que o investidor de FIIs recebe mensalmente na sua conta corrente.
A isenção do IR sobre rendimentos para investidores pessoas físicas só é válida quando o fundo de investimento imobiliário (FII) é negociado na Bolsa (B3). Essa isenção é válida quando o fundo possui pelo menos 50 cotistas (no mínimo) e para o investidor pessoa física que detenha, no máximo, até 10% das cotas emitidas pelo fundo.
Em outras palavras, fundos imobiliários fechados (não listados na Bolsa), fundos com poucos cotistas (menos de 50) ou investidores que tenham uma fatia de mais de 10% das cotas do fundo perdem o benefício da isenção fiscal sobre os rendimentos dos imóveis.
(*) Fontes de conteúdo: B3 e documento do fundo de investimento imobiliário Central Leblon.
O Blog do Grana é a página de conteúdo informativo do aplicativo Grana Capital, parceiro da B3 para ajudar os investidores com o Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF).
