O que você vai ver neste artigo:
WSEC11 é código do fundo de investimento imobiliário (FII) Warren Securities.
Aqui no Blog do Grana, você terá informações sobre esse novo fundo imobiliário disponível na Bolsa (B3) desde 13 de outubro de 2022.
Confira mais detalhes logo após a imagem ilustrativa:
O que é o fundo WSEC11
O WSEC11 é um fundo de investimento imobiliário (FII) da Warren Gestão destinado a investidores em geral e administrado pela Warren Corretora de Títulos e Valores Mobiliários e Câmbio Ltda.
O fundo de investimento imobiliário foi listado com 245.651 cotas admitidas à negociação na B3 ao preço inicial de R$ 100 por cota.
O Warren Securities FII (WSEC11) teve sua estreia na bolsa de valores brasileira, B3, no último dia 31 de outubro, em uma captação de R$ 25,5 milhões, que foi sua primeira emissão de cotas. Focado em operações de crédito com lastro imobiliário, o papel é fruto da expertise no mercado imobiliário aliada à tecnologia de gestão de fundos da marca.
Para Gustavo Kosnitzer, head da área de mercado de capitais da Warren, o brasileiro tem a cultura de investir em imóveis e vem descobrindo os fundos imobiliários como uma alternativa muito mais vantajosa. “Os fundos imobiliários são o veículo mais eficiente para acessar este mercado pelas inúmeras vantagens que apresenta: dividendos mensais, isenção de IR nos rendimentos, diversificação, liquidez e gestão profissional”, declara.
Ao investir no fundo WSEC11, os cotistas contam com o serviço de gestão ativa da Warren Asset Management, ou seja, a adequação da estratégia conforme os movimentos do mercado. “Muitas casas não têm essa facilidade de fazer mudanças, porque a estrutura é mais engessada e o uso da tecnologia é menor”, explica Igor Cavaca, gestor responsável pelo fundo e head da Warren Asset Management.
Como o WSEC11 está listado na bolsa de valores, é possível investir no fundo por qualquer corretora de valores, desde que o perfil de risco do investidor faça sentido com o produto. Sua taxa de administração é 1,00% ao ano. Enquanto a de performance é de 20% sobre o que exceder 110% da Taxa DI. Os rendimentos serão distribuídos mensalmente.
Onde o WSEC11 aplica os recursos dos cotistas
Os recursos do fundo serão aplicados de acordo com a sua política de investimento, consistindo na realização de investimentos imobiliários, tendo como intuito investir no mínimo dois terços do patrimônio líquido do fundo em:
- ações ou cotas de sociedades cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos fundos de investimento imobiliário;
- cotas de fundos de investimento imobiliário (FII);
- cotas de fundos de investimento em participações (FIP) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII ou de fundos de investimento em ações que sejam setoriais e que invistam exclusivamente em construção civil ou no mercado imobiliário;
- certificados de potencial adicional de construção emitidos com base na Instrução CVM 401, de 29 de dezembro de 2003;
- certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII e desde que estes certificados e cotas tenham sido objeto de oferta pública registrada na CVM ou cujo registro tenha sido dispensado nos termos da regulamentação em vigor;
- letras hipotecárias (LH);
- letras de crédito imobiliário (LCI);
- e letras imobiliárias garantidas (LIG) respeitados os limites de concentração previstos na regulamentação em vigor.
Além disso, o fundo, na proporção do montante remanescente poderá alocar nos seguintes ativos: quaisquer direitos reais sobre bens imóveis, ações, debêntures, bônus de subscrição, seus cupons, direitos, recibos de subscrição e certificados de desdobramentos, certificados de depósito de valores mobiliários, cédulas de debêntures, cotas de fundos de investimento, notas promissórias, e quaisquer outros valores mobiliários, desde que se trate de emissores registrados na Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Quais são os riscos de fundos imobiliários
Embora fundos imobiliários como Warren Securities FII mostrem riscos diversos e dispersos em diferentes ativos, eles existem. Conheça quais são os principais riscos e as desvantagens dessa aplicação:
Risco de uma escolha errada e concentrada
Quando falta pesquisa sobre uma determinada aplicação financeira, a chance de uma escolha errada aumenta muito. Existem centenas de FIIs, mas escolher apenas um que seja concentrado em um único imóvel, segmento ou único inquilino eleva o risco de potencial prejuízo.
Riscos judiciais
Pela lei, os fundos imobiliários não podem colocar seus imóveis em garantia em eventuais processos na justiça. Mas nada impede que um fundo compre imóveis com problemas judiciais, que estejam sem alvará de funcionamento ou sem cumprir especificações de prefeituras. E, claro, isso traz um risco para a avaliação do patrimônio.
Riscos das obras
Obras executadas por FIIs podem dar errado ou enfrentar atrasos e prejuízos devido a acidentes, enchentes, vendavais, deslizamento de terra, tremores de terra ou abalos sísmicos, contaminação do solo, solo arenoso ou úmido, fundações mal planejadas, erros de engenharia ou embargos judiciais por licenças ambientais.
Risco físico do imóvel pronto
Além do risco das obras, muitos imóveis prontos de fundos imobiliários também podem sofrer prejuízos causados por inundações ocasionais decorrentes da elevação do nível do mar (ressacas e mares), enchentes provocadas pelo excesso de chuvas ou pelo rompimento de barragens, desabamentos e incêndios.
Risco de vacância dos imóveis
Todo imóvel que é para alugar corre o risco de ficar sem inquilino em algum momento. Na crise atual causada pela Covid-19, por exemplo, muitos inquilinos de fundos imobiliários de shoppings centers ou de lajes corporativas (escritórios) pediram o encerramento de contratos mediante dificuldades de honrar os aluguéis.
Risco de inadimplência
Da mesma forma que fundos imobiliários podem sofrer com a vacância, outro risco associado aos fundos de renda de aluguéis é a inadimplência. Ou seja, eventualmente ou em períodos de crise, os inquilinos podem atrasar os pagamentos dos aluguéis ou darem o calote em casos de insolvência (falência).
Risco de crédito
No caso dos chamados “fundos de papéis”, o risco de atraso ou de calote está presente nos contratos de crédito ou financiamento imobiliário. Portanto, fundos que tenham certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) ou letras imobiliárias eventualmente podem ter perdas com o atraso ou o calote dos tomadores de crédito.
Risco de liquidez
Atualmente, com a listagem dos fundos imobiliários na Bolsa, o risco de não conseguir vender as cotas é muito pequeno, mas eventualmente há casos de vendedores aceitarem um desconto maior para saírem de suas posições. Fundos fechados fora da Bolsa ainda têm dificuldade para encontrar compradores para as cotas.
Risco de mercado
O risco de mercado é vasto e depende de diversas variáveis, desde notícias sobre economia, política, política econômica, política monetária (juros), notícias internacionais de economia, política e até geopolítica (guerras, conflitos, terrorismo e tensões entre países). Essas notícias podem provocar volatilidade nas cotas.
Imposto de Renda em fundos imobiliários
Ao vender um fundo imobiliário, você precisa calcular um Imposto de Renda de 20% sobre os ganhos de capital (lucros), se houver, e pagar até o último dia útil do mês seguinte.
O IR é calculado sobre a diferença entre o preço médio de compra e o de venda das cotas. Vale lembrar que, diferente do investimento em ações, os fundos imobiliários não possuem a isenção para venda das cotas até R$ 20 mil por mês.
Outro aspecto importante sobre os fundos imobiliários que vale destacar é que os proventos (dividendos) são isentos do Imposto de Renda – os proventos são os valores que o investidor de FIIs recebe mensalmente na sua conta corrente.
A isenção do IR sobre rendimentos para investidores pessoas físicas só é válida quando o fundo de investimento imobiliário (FII) é negociado na Bolsa (B3). Essa isenção é válida quando o fundo possui pelo menos 50 cotistas e para o investidor pessoa física que detenha, no máximo, até 10% das cotas emitidas pelo fundo.
Em outras palavras, fundos imobiliários fechados (não listados na Bolsa), fundos com poucos cotistas (menos de 50) ou investidores que tenham uma fatia de mais de 10% das cotas do fundo perdem o benefício da isenção fiscal sobre os rendimentos dos imóveis.
Fontes de conteúdo e relatórios consultados: B3 e documento do fundo Warren Securities.
Edição: Ernani Fagundes, jornalista responsável pelo conteúdo do Blog do Grana.
E-mail: ernani.fagundes@grana.capital (mande sua opinião sobre o Blog do Grana e sugestões para melhorar sua experiência no site de notícias de mercado e de investimentos).
