O que você vai ver neste artigo:
RBRX11 é código do fundo de investimento imobiliário (FII) RBR Plus Multiestratégia Real Estate.
Aqui no Blog do Grana, você terá informações sobre essa nova aplicação financeira disponível na Bolsa (B3) desde 2 de setembro de 2022.
Confira na sequência do texto:
- IR da Bolsa: Como resolver com a ajuda do aplicativo Grana
- Conheça fundos imobiliários que pagam mais dividendos que a poupança
- Conheça 36 ações pagadoras de dividendos
O que é o fundo RBRX11
O RBRX11 é um fundo de investimento imobiliário (FII) que adota diversas estratégias para entregar resultados aos seus cotistas.
Ao todo, foram admitidas 1.880.688 cotas para negociação na Bolsa (B3) ao preço inicial de R$ 100,00 por cota, valor acessível para investidores pessoas físicas do varejo, ou seja, para o público em geral.
Onde o RBRX11 investe os recursos dos cotistas
Como o RBRX11 é um fundo multiestratégia, a carteira possui diferentes ativos:
- imóveis e direitos de imóveis;
- cotas de outros fundos imobiliários;
- ações do setor imobiliário;
- debêntures de empresas do setor imobiliário;
- certificados de recebíveis imobiliários (CRI);
- cotas de fundos de investimentos em participações (FIPs) do setor imobiliário;
- letras hipotecárias (LH);
- letras de crédito imobiliário (LCI);
- letras imobiliárias garantidas (LIG);
- ativos de liquidez (ex.: operações compromissadas, títulos públicos federais, CDBs DI) para garantir uma parte de caixa na carteira para compromissos.
Quais os riscos de fundos multiestratégia
Embora os fundos multiestratégias mostrem riscos diversos e dispersos em diferentes ativos, eles existem. Conheça quais são os principais riscos e as desvantagens dessa aplicação:
Risco de uma escolha errada e concentrada
Quando falta pesquisa sobre uma determinada aplicação financeira, a chance de uma escolha errada aumenta muito. Existem centenas de FIIs, mas escolher apenas um que seja concentrado em um único imóvel, segmento ou único inquilino eleva o risco de potencial prejuízo.
Riscos judiciais
Pela lei, os fundos imobiliários não podem colocar seus imóveis em garantia em eventuais processos na justiça. Mas nada impede que um fundo compre imóveis com problemas judiciais, que estejam sem alvará de funcionamento ou sem cumprir especificações de prefeituras. E, claro, isso traz um risco para a avaliação do patrimônio.
Riscos das obras
Obras executadas por FIIs podem dar errado ou enfrentar atrasos e prejuízos devido a: acidentes, enchentes, vendavais, deslizamento de terra, tremores de terra ou abalos sísmicos, contaminação do solo, solo arenoso ou úmido, fundações mal planejadas, erros de engenharia ou embargos judiciais por licenças ambientais.
Risco físico do imóvel pronto
Além do risco das obras, muitos imóveis prontos de fundos imobiliários também podem sofrer prejuízos causados por: inundações ocasionais causadas pela elevação do nível do mar (ressacas e mares), enchentes causadas pelo excesso de chuvas ou pelo rompimento de barragens, desabamentos e incêndios.
Risco de vacância dos imóveis
Todo imóvel que é para alugar corre o risco de ficar sem inquilino em algum momento. Na crise atual causada pela Covid-19, por exemplo, muitos inquilinos de fundos imobiliários de shoppings centers ou de lajes corporativas (escritórios) pediram o encerramento de contratos mediante dificuldades de honrar os aluguéis.
Risco de inadimplência
Da mesma forma que fundos imobiliários podem sofrer com a vacância, outro risco associado aos fundos de renda de aluguéis é a inadimplência. Ou seja, eventualmente ou em períodos de crise, os inquilinos podem atrasar os pagamentos dos aluguéis ou darem o calote em casos de insolvência (falência).
Risco de crédito
No caso dos chamados “fundos de papéis”, o risco de atraso ou de calote está presente nos contratos de crédito ou financiamento imobiliário. Portanto, fundos que tenham certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) ou letras imobiliárias eventualmente podem ter perdas com o atraso ou o calote dos tomadores de crédito.
Risco de liquidez
Atualmente, com a listagem dos fundos imobiliários na Bolsa, o risco de não conseguir vender as cotas é muito pequeno, mas eventualmente há casos de vendedores aceitarem um desconto maior para saírem de suas posições. Fundos fechados fora da Bolsa ainda têm dificuldade para encontrar compradores para as cotas.
Risco de mercado
O risco de mercado é vasto e depende de diversas variáveis, desde notícias sobre economia, política, política econômica, política monetária (juros), notícias internacionais de economia, política e até geopolítica (guerras, conflitos, terrorismo e tensões entre países). Essas notícias podem provocar volatilidade nas cotas.
Imposto de Renda em fundos imobiliários
Ao vender um fundo imobiliário, você precisa calcular um Imposto de Renda de 20% sobre os ganhos de capital (lucros), se houver, e pagar até o último dia útil do mês seguinte.
O IR é calculado sobre a diferença entre o preço médio de compra e o de venda das cotas. Vale lembrar que, diferente do investimento em ações, os fundos imobiliários não possuem a isenção para venda das cotas até R$ 20 mil por mês.
Outro aspecto importante sobre os fundos imobiliários que vale destacar é que os proventos (dividendos) são isentos do Imposto de Renda – os proventos são os valores que o investidor de FIIs recebe mensalmente na sua conta corrente.
A isenção do IR sobre rendimentos para investidores pessoas físicas só é válida quando o fundo de investimento imobiliário (FII) é negociado na Bolsa (B3). Essa isenção é válida quando o fundo possui pelo menos 50 cotistas (no mínimo) e para o investidor pessoa física que detenha, no máximo, até 10% das cotas emitidas pelo fundo.
Em outras palavras, fundos imobiliários fechados (não listados na Bolsa), fundos com poucos cotistas (menos de 50) ou investidores que tenham uma fatia de mais de 10% das cotas do fundo perdem o benefício da isenção fiscal sobre os rendimentos dos imóveis.
Fontes de conteúdo e relatórios consultados: B3 e documento do fundo RBR Plus Multiestratégia.
Edição: Ernani Fagundes, jornalista responsável pelo conteúdo do Blog do Grana.
E-mail: ernani.fagundes@grana.capital (mande sua opinião sobre o Blog do Grana e sugestões para melhorar sua experiência no site de notícias de mercado e de investimentos).
