MFCR11: Conheça o fundo da Mérito que investe em recebíveis imobiliários

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MFCR11 é código do Mérito Fundo de Recebíveis Imobiliários FII.

Aqui no Blog do Grana, você terá informações sobre esse novo fundo imobiliário lançado na Bolsa (B3) em 16 de agosto de 2022 e disponível para negociação desde 11 de agosto de 2022.

Confira na sequência:

Imagem ilustrativa para fundos imobiliários criada por Gino Crespoli/Pixabay

O que é o MFCR11

O MFCR11 é um fundo de investimento imobiliário. O FII foi listado com 100.231 cotas admitidas para negociação na Bolsa (B3) ao preço inicial de R$ 100,00 por cota no dia 11 de agosto de 2022.

De acordo com informações da Bolsa, o fundo é gerido pela Mérito, gestora independente especializada em ativos imobiliários. O fundo MFCR11 tem como estratégia de investimento alocar recursos majoritariamente em certificados de recebíveis imobiliários (CRI) “high yield” de setores diversificados.

Segundo a explicação geral da B3, o fundo de investimento imobiliário (FII) é um segmento de investimento que aplica recursos em produtos financeiros relacionados ao mercado imobiliário ou em imóveis físicos, como shoppings, galpões e edifícios comerciais.

Dessa forma, o investidor pode aplicar recursos no setor sem a necessidade de possuir um imóvel físico. Dentre as características do produto estão: a isenção dos proventos (dividendos) de Imposto de Renda para pessoas físicas, facilidade de administração comparado ao aluguel de um imóvel tradicional, menor aporte inicial e distribuição periódica dos lucros, de modo a tornar-se uma fonte de renda passiva.

Onde o MFCR11 aplica os recursos dos cotistas

Segundo o documento do fundo disponível na B3, o MFCR11 aplica mais de 50% dos recursos dos cotistas principalmente em certificados de recebíveis imobiliários (CRI).

Além disso, o fundo pode aplicar recursos em:

  • cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos fundos de investimento imobiliários e desde que estes certificados e cotas tenham sido objeto de oferta pública registrada na CVM ou cujo registro tenha sido dispensado nos termos da regulamentação em vigor;
  • letras hipotecárias (LH);
  • letras de crédito imobiliário (LCI);
  • letras imobiliárias garantidas (LIG);
  • cotas de outros fundos de investimento imobiliários, sem prejuízo da possibilidade de aquisição dos outros ativos, desde que atendam aos critérios definidos na política de investimentos do fundo.

Quais são os riscos do fundo imobiliário MFCR11

Como o MFCR11 é um fundo de recebíveis imobiliários, seu principal risco é de crédito, ou seja, de eventuais casos de inadimplência (calotes ou atrasos de pagamentos) dos ativos presentes na carteira do fundo imobiliário.

Além disso, existem outros riscos comuns da natureza dos fundos imobiliários:

  • judiciais;
  • de liquidez;
  • de mercado;
  • tributários (ex.: mudança nas alíquotas de impostos ou da cobrança de IR sobre dividendos);
  • macroeconômicos (ex.: aumento de juros afetar a percepção sobre o rendimento dos fundos imobiliários);
  • do bom desempenho do fundo imobiliário não se repetir no futuro;
  • outros (ex.: bolha imobiliária).

Para mais detalhes sobre riscos comuns de fundos imobiliários, acesse o link abaixo:

Quais são os riscos de fundos imobiliários?

Imposto de Renda em fundos imobiliários

Ao vender um fundo imobiliário, você precisa calcular um Imposto de Renda de 20% sobre o lucro, se houver, e pagar até o último dia útil do mês seguinte.

O IR é calculado sobre a diferença entre o preço médio de compra e o de venda das cotas. Vale lembrar que, diferente do investimento em ações, os fundos imobiliários não possuem a isenção para venda das cotas até R$ 20 mil por mês.

Outro aspecto importante sobre os fundos imobiliários é que os proventos (dividendos) são isentos do Imposto de Renda – os proventos são os valores que o investidor de FIIs recebe mensalmente na sua conta corrente.

A isenção do IR sobre rendimentos para investidores pessoas físicas só é válida quando o fundo de investimento imobiliário (FII) é negociado na Bolsa (B3), como é o caso do MFCR11 Mérito Fundo de Recebíveis Imobiliários FII.

Essa isenção é válida quando o fundo possui pelo menos 50 cotistas e para o investidor pessoa física que detenha, no máximo, até 10% das cotas emitidas pelo fundo.

Em outras palavras, fundos imobiliários fechados (não listados na Bolsa), fundos com poucos cotistas (menos de 50) ou investidores que tenham uma fatia de mais de 10% das cotas do fundo perdem o benefício da isenção fiscal sobre os rendimentos dos imóveis.

Exigência da Declaração de Investimentos no Imposto de Renda

Existe um ditado popular que diz: “só existem duas certezas na vida, a da morte e a dos impostos”. No caso brasileiro, devemos acrescentar que todo investimento precisa ser informado na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda da Pessoa Física (DIRPF).

Portanto, se você é investidor pessoa física, lembre-se que, além do pagamento do Imposto de Renda sobre ganhos de capital, o investimento em fundos imobiliários deve ser declarado à Receita Federal.

Fontes de conteúdo e relatórios consultados: B3 e documento do fundo MFCR11.

Edição: Ernani Fagundes, jornalista responsável pelo conteúdo do Blog do Grana.

E-mail: ernani.fagundes@grana.capital (mande sua opinião sobre o Blog do Grana e sugestões para melhorar sua experiência no site de notícias de mercado e de investimentos).

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