DPRO11: Conheça o fundo imobiliário da Devant que investe em galpão logístico em Itapevi-SP

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DPRO11 é código do fundo de investimento imobiliário (FII) Devant Properties, o primeiro “fundo de tijolo” da Devant Asset.

Aqui no Blog do Grana, você terá informações sobre esse novo fundo imobiliário listado na B3 em 16 de agosto de 2022.

Confira na sequência do texto:

Imagem ilustrativa para fundos imobiliários criada por Gino Crespoli/Pixabay

O que é o DPRO11

O DPRO11 Devant Properties FII é um fundo de investimento imobiliário sob gestão da Devant Asset e administrado pelo Banco Daycoval. Na oferta, o fundo captou R$ 37 milhões, principalmente de investidores institucionais.

O fundo imobiliário foi listado na Bolsa com valor inicial de R$ 100 por cota, acessível para investidores pessoas físicas do varejo.

A gestão do fundo é realizada por Christiano Moreira, sócio da Devant desde setembro de 2021. Moreira tem vasta experiência no segmento de properties e trabalha no setor imobiliário há mais de 14 anos.

Ele tem passagens pela área de Real Estate do Walmart, pela gestora de private equity imobiliário VBI Real Estate e pela gestora V2 Investimentos, na qual foi o sócio responsável por investimentos imobiliários.

Onde o DPRO11 investe os recursos dos cotistas

O primeiro imóvel a compor o portfólio é um galpão logístico e industrial, mas o mandato do fundo é amplo. Segundo comunicado, o objetivo é encontrar oportunidades de investimento em ativos reais.

O galpão tem 16,2 mil metros quadrados e fica na cidade de Itapevi, interior de São Paulo.

Ele está locado desde 1996 e funciona como sede e centro de distribuição da empresa têxtil Trisoft. Além disso, foi adquirido abaixo do custo de reposição, por R$ 2.737 o metro quadrado, e com um alto “cap rate” (relação entre a receita anual com aluguel e seu valor total), de 8,44%.

O galpão é bem localizado, próximo à rodovia Castello Branco e ao Rodoanel da região metropolitana de São Paulo,,e está alugado por R$ 19,25 por metro quadrado – valor competitivo em relação à média da região.

A receita com a locação é previsível, já que o contrato foi renovado no ano passado e só poderá ser revisto após abril de 2024.

Quais outros ativos o DPRO11 pode aplicar recursos

De acordo com o documento do fundo, além dos ativos alvo (imóveis para locação), o fundo poderá aplicar recursos em:

  • certificados de recebíveis imobiliários (CRI);
  • letras imobiliárias garantidas (LIG);
  • letras de crédito imobiliário (LCI);
  • letras hipotecárias (LH);
  • fundos de investimento em direitos creditórios (FIDCs) do setor imobiliário;
  • cotas de fundos de investimento em participações (“FIP”) que tenham como política de
    investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII ou de fundos de investimento em
    ações que sejam setoriais e que invistam exclusivamente em construção civil ou no mercado
    imobiliário;
  • títulos públicos federais e operações compromissadas em títulos públicos federais;
  • ações, debêntures, bônus de subscrição, seus cupons, direitos, recibos de subscrição e
    certificados de desdobramentos, certificados de depósito de valores mobiliários, cédulas de
    debêntures, cotas de fundos de investimento, notas promissórias, e quaisquer outros valores
    mobiliários, desde que se trate de emissores registrados na CVM e cujas atividades
    preponderantes sejam permitidas aos fundos de investimento imobiliário (FII).

Declarações sobre o fundo imobiliário DPRO11

“Tudo indica que estamos próximos do ápice do nível da taxa básica de juros. Dessa forma, quando a taxa Selic começar a ter um viés de baixa, as cotas dos fundos imobiliários de ativos reais tendem a se valorizar. Além disso, o custo de reposição dos imóveis também aumentou consideravelmente nos últimos 24 meses e, em algum momento, deverá ocorrer uma equalização com os valores dos ativos prontos e, consequentemente, com as cotas de fundos de tijolo”, explica Christiano Moreira, da Devant Asset.

Moreira destaca que é importante selecionar fundos imobiliários que tenham ativos bem localizados com boas especificações técnicas e um yield alto para obter um bom rendimento mensal em relação ao custo de oportunidade do investidor.

Quais são as taxas de administração e de gestão do DPRO11

A distribuição de dividendos (renda do aluguel) aos investidores é mensal e o DPRO11 possui taxa de administração e custódia de 0,13% ao ano e taxa de gestão de 0,92% ao ano.

Quais são os riscos do fundo imobiliário DPRO11

Como o fundo imobiliário DPRO11 possui inicialmente apenas um imóvel – o galpão logístico e industrial localizado em Itapevi, no interior paulista – o primeiro risco relevante é de o principal inquilino, a empresa têxtil Trisoft, em algum momento no futuro não renovar o contrato de locação.

Caso isso ocorra, o gestor do fundo terá que encontrar outros inquilinos para o imóvel. Ou seja, há inicialmente, um risco de concentração de uma fonte principal de receita com aluguéis.

Além disso, existem outros riscos comuns da natureza dos fundos imobiliários:

  • risco de obras nos imóveis prontos ou em construção;
  • riscos judiciais;
  • riscos de liquidez;
  • riscos de mercado;
  • riscos tributários (ex.: de mudança nas alíquotas de impostos ou da cobrança de IR sobre dividendos);
  • riscos macroeconômicos (ex.: risco do aumento de juros afetar a percepção sobre o rendimento dos fundos imobiliários);
  • risco do bom desempenho do fundo imobiliário não se repetir no futuro;
  • outros riscos (ex.: risco de uma bolha de galpões logísticos no interior de São Paulo).

Para mais detalhes sobre riscos comuns de fundos imobiliários, acesse o link:

Quais são os riscos de fundos imobiliários?

Imposto de Renda em fundos imobiliários

Ao vender um fundo imobiliário, você precisa calcular um Imposto de Renda de 20% sobre o lucro, se houver, e pagar até o último dia útil do mês seguinte.

O IR é calculado sobre a diferença entre o preço médio de compra e o de venda das cotas. Vale lembrar que, diferente do investimento em ações, os fundos imobiliários não possuem a isenção para venda das cotas até R$ 20 mil por mês.

Outro aspecto importante sobre os fundos imobiliários que vale destacar é que os proventos (dividendos) são isentos do Imposto de Renda (IR) – os proventos são os valores que o investidor de FIIs recebe mensalmente na sua conta corrente.

A isenção do IR sobre rendimentos para investidores pessoas físicas só é válida quando o fundo de investimento imobiliário (FII) é negociado na Bolsa (B3). Essa isenção é válida quando o fundo possui pelo menos 50 cotistas (no mínimo) e para o investidor pessoa física que detenha, no máximo, até 10% das cotas emitidas pelo fundo.

Em outras palavras, fundos imobiliários fechados (não listados na Bolsa), fundos com poucos cotistas (menos de 50) ou investidores que tenham uma fatia de mais de 10% das cotas do fundo perdem o benefício da isenção fiscal sobre os rendimentos dos imóveis.

Exigência da Declaração de Investimentos no Imposto de Renda

Existe um ditado popular que diz: “só existem duas certezas na vida, a da morte e a dos impostos”. No caso brasileiro, devemos acrescentar que todo investimento precisa ser informado na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda da Pessoa Física (DIRPF).

Portanto, se você é investidor pessoa física, lembre-se que além do pagamento do Imposto de Renda sobre Ganhos de Capital, o investimento em fundos imobiliários deve ser declarado à Receita Federal.

Fontes de conteúdo e relatórios consultados: B3, Devant Asset e o documento do fundo DPRO11.

Edição: Ernani Fagundes, jornalista responsável pelo conteúdo do Blog do Grana.

E-mail: ernani.fagundes@grana.capital (mande sua opinião sobre o Blog do Grana e sugestões para melhorar sua experiência no site de notícias de mercado e de investimentos).

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