Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são produtos financeiros que permitem a qualquer pessoa física se tornar dona de uma parte de um ou mais imóveis.
Existem diversos tipos de FII, mas não há uma classificação oficial de como eles são organizados pelo mercado. Se você pesquisar, vai encontrar especialistas que os dividem em quatro tipos diferentes, outros que os agrupam em seis, oito etc.
A forma mais comum de classificar FIIs
Em geral, os FIIs são divididos em pelo menos dois grandes grupos:
- Fundos de tijolo: detêm imóveis diretamente no seu portfólio;
- Fundos de papel: possuem títulos representando contratos do setor imobiliário.
Os fundos de tijolo podem ter no seu patrimônio terrenos, espaços comerciais, prédios de escritórios (ou as chamadas lajes corporativas), armazéns, shoppings, agências bancárias etc.
Já os fundos chamados “de papel” reúnem, em geral, um grande número de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). São títulos que representam, por exemplo, contratos de financiamento de imóveis.
Os tipos de FII segundo a estratégia de receita
Um outro modo de classificar um fundo imobiliário é pela forma como ele gera receita. Nesse caso, os FIIs podem ser divididos em:
- Fundos de Renda: recebem o aluguel de imóveis (como os de tijolo);
- Fundos de Compra e Venda: ganham dinheiro comprando barato e vendendo mais caro;
- Fundos de Desenvolvimento: compram terrenos para construir;
- Fundos de Recebíveis Imobiliários (Papel): possuem CRIs;
- Fundos de Fundos (FoF): investem em cotas de outros FIIs.
Vamos agora destrinchar cada um dos tipos que foram mencionados.
Fundos de Renda
São aqueles cuja principal fonte de receita é o aluguel de imóveis. Investindo neles, você recebe mensalmente uma parte desses aluguéis.
Geralmente, os fundos de renda detêm espaços locados por empresas de médio ou grande porte: shoppings; lajes corporativas (imóveis comerciais de alto padrão); galpões industriais para centros de distribuição de grandes varejistas, indústrias ou empresas de logística; agências bancárias; escolas e universidades; hospitais, hotéis e flats.
No entanto, também existem fundos de renda que possuem imóveis residenciais alugados para pessoas físicas.
EXEMPLO DE FUNDO DE RENDA: RECT11
O fundo negociado com código RECT11 tem em seu portfólio oito edifícios comerciais de alto padrão, localizados majoritariamente nos Estados de São Paulo e Rio de Janeiro.
Quem é cotista desse FII recebe, mensalmente, parte dos aluguéis pagos pelas empresas locatárias desses prédios.
Fundos de Compra e Venda
Estes costumam ser mais arriscados, visto que envolvem várias transações. Por meio dele, o interessado adquire imóveis quando os preços estão mais baixos e com sinais de valorização no futuro para depois vendê-los por valores maiores.
Uma parte do risco está, justamente, no conhecimento de mercado. Se você não o tem, não é bom aplicar nesse tipo de fundo sem auxílio de um profissional.
Esses fundos não necessariamente remuneram o cotista todo mês.
EXEMPLO DE FUNDO DE COMPRA E VENDA: HCTR11
Trata-se de um FII que visa comprar ou construir para alugar e gerar uma renda mensal. Nesse aspecto, poderia ser enquadrado como um fundo de renda.
Entretanto, além disso ele compra terrenos e empreendimentos para esperar valorizar e depois vender, encaixando-se também na categoria de fundo de compra e venda. .
Fundos de Desenvolvimento
Esse tipo se caracteriza pela compra de terrenos para construir e, depois, vender ou alugar. Trata-se de um modelo muito parecido com o da construção civil.
O risco dos fundos de desenvolvimento está na possibilidade de a obra ser embargada, de haver imprevistos com o orçamento, problemas com licenças ambientais, atrasos na entrega etc.
Também esse tipo de FII não necessariamente remunera o cotista todo mês.
EXEMPLO: MFII11
O fundo MFII11 visa à aquisição de propriedades para desenvolvimento. Por conta disso, possui alto nível de risco, mas também alto potencial de retorno.
Fundos de Recebíveis Imobiliários (Papel)
Trata-se de um fundo com característica de investimento em renda fixa. O mercado considera um bom produto para quem tem perfil conservador.
Por meio dele, se adquire um conjunto de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), documento que concede o direito de receber o valor investido — para financiar transações do mercado imobiliário — com juros no vencimento do título.
Os que se tornam cotistas recebem mensalmente parcelas do financiamento de imóveis comprados por empresas ou pessoas físicas.
EXEMPLO: IRDM11
Trata-se de um fundo do tipo papel. No total, ele possui R$ 430 milhões em CRIs e mais de R$ 100 milhões em cotas de outros FIIs.
Fundos de Fundos (FoFs)
São fundos que investem em fundos imobiliários. Em vez de você mesmo escolher cada FII da sua carteira, pode investir em um FoF (Funds of Funds, em inglês), que por sua vez terá diversos fundos dentro dele.
Pode ser uma boa opção se você confia na capacidade do gestor do fundo de gerar bons resultados.
EXEMPLO: AFOF11
O Alianza FOFII FII tem por objetivo adquirir cotas de outros fundos imobiliários.
Trata-se de um produto com perfil diversificado. O portfólio de um FOF se divide em uma variedade de segmentos imobiliários e fundos distintos. Sua rentabilidade mensal está em 8,76%.
Fundos de Tijolo
Chamamos de Fundos de Tijolo aqueles fundos imobiliários que representam imóveis físicos já concluídos. Inclusive, seu nome é uma referência a isso. Esse tipo de aplicação é um dos mais procurados e tem como objetivo obter propriedades com o objetivo de alugar, levando em conta o potencial de valorização do imóvel com o passar do tempo.
Como você deve ter percebido, esses empreendimentos podem ser os mesmos exemplos listados como Fundos de Renda.
Uma das principais vantagens oferecidas pelos fundos de tijolo é a possibilidade de diversificação de investimentos em diversos setores. O que faz com que eles sejam tão populares entre investidores que enxergam na renda passiva um potencial de valorização.
Por que investidores devem conhecer os Fundos Imobiliários?
Uma das primeiras coisas que um investidor aprende é a importância da diversificação da carteira. Os Fundos Imobiliários são uma excelente opção de investimento para o investidor que busca diversificar a carteira entre renda fixa e variável.
Afinal, permite que você equilibre os riscos enquanto obtém bons rendimentos. Mas antes de mergulhar fundo nessa modalidade de investimento, estude os fundos, seus riscos e verifique qual deles combina com o seu perfil — analisando riscos e alinhando expectativas.
Aqui no nosso blog você já encontra um artigo com os principais riscos dos fundos imobiliários. Para se aprofundar no tema, leia: Fundos imobiliários: o que são os FIIs e quais são os riscos
- Leia também: Fundos imobiliários mais rentáveis na B3
Fundos imobiliários 2022: Quais ofertas estão previstas para os próximos meses
E como fica o Imposto de Renda?
Ao vender um fundo imobiliário, você precisa pagar um Imposto de Renda de 20% sobre o lucro, se houver, e pagar até o último dia útil do mês seguinte.
Além disso, é necessário declarar os seus FIIs no Imposto de Renda de acordo com o preço médio de compra.
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