O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) mostra queda de 1,32% no ano, aos 2.767 pontos (03-02-2022), mesmo após a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) suspender a decisão sobre a distribuição de dividendos do fundo imobiliário Maxi Renda (FII MXRF11), que gerava incerteza jurídica e tributária para o todo o mercado.
A CVM atendeu um pedido de suspensão do BTG Pactual, o administrador do fundo Maxi Renda.
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De acordo com especialistas consultados pelo Blog do Grana, a suspensão da decisão da CVM é “um desfecho” de alento para o mercado de fundos de investimento imobiliários (FIIs), que está já sendo impactado pelo aumento das taxas de juros no Brasil.
O segmento de FIIs concorre em atenção do investidor pessoa física com o mercado de renda fixa, que atualmente está com cenário favorável para rendimentos com juros de títulos públicos (Tesouro Selic), bancários (CDB DI), privados (debêntures DI) e fundos de renda fixa (fundos DI e fundos simples).
“Com a suspensão dos efeitos, tivemos um bom começo para o desfecho da decisão. Existe, também, a sinalização da CVM sobre uma possível atualização ou revisão normativa. De qualquer forma, o ambiente de incerteza e insegurança, ainda que em razão de situações excepcionais, não favorece em nada a indústria de FIIs, em especial no atual momento de aperto monetário”, avaliou Carlos Ferrari, do escritório NFA Advogados, especializado na estruturação de fundos imobiliários.
“Que a CVM consiga, com as ferramentas que ela já tem em mãos (especialmente a modernização da sua norma contábil) compatibilizar o papel de proteção do mercado/investidores com o espírito do produto FII”, completou Lucas Dollo, outro especialista no mercado de fundos imobiliários.
Para entender o caso do fundo Maxi Renda
O Maxi Renda é um fundo imobiliário do setor de recebíveis, com valor patrimônial de R$ 2,3 bilhões e conta com aproximadamente 488,5 mil cotistas, cerca de 1/3 dos 1,5 milhão de pessoas físicas que investem no mercado de FIIs na Bolsa.
Sua última divulgação de resultados anunciou um dividendo de R$ 0,09 por cota a ser distribuído em janeiro de 2022, e conta com dividend yield de 9,5% nos últimos 12 meses.
O fato que impactou o mercado a partir do final do pregão do dia 25 de janeiro de 2022, deve-se a publicação da Ata da Reunião do Colegiado da CVM, proferida em 21 de dezembro de 2021, expressando um novo entendimento regulatório a respeito do Art. 10, da Lei 8.668, que estabelece a obrigatoriedade de distribuição pelos fundos de investimento imobiliário (FIIs) de 95% de seus lucros, apurados segundo o regime de caixa.
A decisão em questão indica, de forma resumida, que caso haja prejuízo contábil acumulado, o Fundo Imobiliário não poderá distribuir rendimentos, uma decisão que impacta, inicialmente, apenas o FII Maxi Renda (MXRF11).
Conforme a CVM, caso o valor a ser distribuído pelo FII seja superior ao montante do lucro do exercício, adicionado dos lucros acumulados do exercício anterior, o montante distribuído em excesso deve ser tratado como amortização de cotas ou devolução do capital, o que seria tributado em 20% e não isento como no caso da distribuiçao de dividendos.
Em Fato Relevante publicado em 25 de janeiro de 2021, a administração do MXRF11 diz estar avaliando as implicações da Decisão do Colegiado, bem como eventuais providências administrativas a serem tomadas. Informa-se também, que o Fundo Maxi Renda encerrou o exercício social de 2021 com lucro contábil, já considerando os resultados acumulados de exercícios anteriores.
Incertezas tributárias a partir do caso Maxi Renda
De acordo com relatório do Banco Inter, a decisão gerou bastante incerteza no mercado, uma vez que sua aplicação para toda a indústria de fundos imobiliários poderia ter impacto relevante na forma e distribuição dos resultados, fator importante na decisão de investimento por parte da pessoa física.
O relatório do Banco Inter lembra que a distribuição do lucro caixa visa proteger a gestão de liquidez do fundo, uma vez que um eventual lucro contábil gerado por reavaliação de ativos, por exemplo, torna impossível a distribuição obrigatória de 95% desse resultado na ausência de liquidez suficiente.
“Mesmo não tendo sido aplicada para todos os fundos da indústria, a discussão sobre o tema deve continuar”, alertaram as analistas Rafaela Vitória e Maria Pataro Furtado, na conclusão do relatório.
Proventos de fundos imobiliários são isentos de IR
Antes de você pensar que os fundos imobiliários são totalmente isentos do Imposto de Renda (IR), cumpre lembrar que apenas os proventos possuem esse benefício fiscal.
Se a decisão da CVM sobre o fundo Maxi Renda tivesse sido mantida ou fosse replicada para outros fundos imobiliários, os investidores pagariam mais impostos.
Pois atualmente, também por lei, os FIIs possuem a incidência do Imposto de Renda sobre ganhos de capital. Para ter mais informações sobre essa cobrança do IR leia os tópicos abaixo:
Imposto de Renda sobre ganhos de capital em fundos imobiliários
Ao vender cotas de um fundo imobiliário, você precisa calcular um Imposto de Renda de 20% sobre o lucro, se houver, e pagar até o último dia útil do mês seguinte.
O IR é calculado sobre a diferença entre o preço médio de compra e o de venda das cotas.
Vale lembrar que, diferentemente do investimento em ações, os fundos imobiliários não possuem a isenção para venda das cotas até R$ 20 mil por mês.
Outro aspecto importante sobre os fundos imobiliários e que vale destacar é que os proventos (dividendos) são isentos do Imposto de Renda.
Os proventos são os valores que o investidor de FIIs recebe mensalmente na sua conta corrente.
Além disso, é necessário informar os seus FIIs na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda da Pessoa Física de acordo com o preço médio de compra das cotas.
Imposto de Renda sobre fundos imobiliários de forma automática
Para mais informações sobre o Imposto de Renda sobre FIIs de forma automática, consulte sobre as facilidades do aplicativo Grana.
Edição: Ernani Fagundes, jornalista responsável pelo conteúdo do Blog do Grana.
E-mail: ernani.fagundes@grana.capital (mande sua opinião sobre o Blog do Grana e sugestões para melhorar sua experiência no site de notícias de mercado e de investimentos).
