Imposto de Renda sobre fundo imobiliário: saiba como calcular

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Imposto de Renda sobre fundo imobiliário (FII). Surpreso?

Muitos investidores pensam que os fundos de investimento imobiliários (FIIs) são totalmente isentos do Imposto de Renda (IR) para pessoas físicas, mas não é bem assim.

Na verdade, os rendimentos de aluguéis e outros rendimentos proporcionados pela utilização comercial dos imóveis da carteira do fundo imobiliário são isentos do IR. Ou seja, a isenção é só para os chamados “proventos” (rendas de aluguéis, lucros e dividendos).

Na prática, o investidor terá pagar o Imposto de Renda sobre Ganhos de Capital.

Aqui no Blog do Grana, você terá informações sobre como calcular o IR sobre ganhos de capital obtidos com a valorização das cotas dos FIIs na Bolsa (B3).

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O que são fundos imobiliários

Os fundos de investimento imobiliário são uma forma de você se tornar dono de uma fração de diversos imóveis.

Ao investir nesses fundos, você passa a receber uma parte do aluguel, proporcionalmente ao número de cotas que você tem.

Há FIIs com portfólios em shoppings centers, hotéis, hospitais, escolas privadas, galpões logísticos, lajes corporativas (escritórios), residenciais, agências bancárias e até de franquias de restaurantes.

Existem ainda os fundos imobiliários de recebíveis, também chamados de “fundos de papéis”.

Ao investir neles, não se recebe aluguéis, mas sim, outros rendimentos: juros dos contratos de financiamento ou crédito imobiliário (conheça aqui os tipos de fundos imobiliários).

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Como funciona o imposto de renda sobre fundos imobiliários

Ao vender um fundo imobiliário, você precisa calcular um Imposto de Renda de 20% sobre o lucro, se houver, e pagar até o último dia útil do mês seguinte.

O IR é calculado sobre a diferença entre o preço médio de compra e o de venda das cotas.

Vale lembrar que, diferentemente do investimento em ações, os fundos imobiliários não possuem a isenção para venda das cotas até R$ 20 mil por mês.

O que são fundos imobiliários?

Rendimentos isentos em fundos imobiliários

Outro aspecto importante sobre os fundos imobiliários e que vale destacar é que os proventos (dividendos) são isentos do Imposto de Renda.

Os proventos são os valores que o investidor de FIIs recebe mensalmente na sua conta corrente.

Os proventos podem ser a renda de aluguéis dos imóveis, do arrendamento de espaços de estacionamento e lazer em imóveis comerciais, receitas de contratos de utilização comercial e para serviços nos imóveis.

No caso de “fundos de papéis”, os proventos são os juros que estão títulos emitidos por empresas ou instituições financeiras, certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), letras de crédito imobiliário (LCIs) e outras letras imobiliárias ou hipotecárias.

Há ainda “fundos imobiliários de papéis” que aplicam recursos em ações do setor da construção civil (construtoras, incorporadoras, holdings imobiliárias, etc.) e de shoppings centers, hotéis, hospitais, galpões logísticos.

Nesse caso, os FIIs recebem juros sobre capital próprio (JCP), lucros e dividendos originados dessas empresas, isentos do IR pela atual legislação.

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Como calcular o imposto de renda sobre fundo imobiliário

A maneira mais simples de explicar o cálculo do IR é por meio de um exemplo.

Vamos então para um caso prático:

Se você comprou R$ 1 mil em cotas de fundos imobiliários e depois de um ano de permanência e uma valorização de 10%, você decidiu vender essas cotas pelo valor bruto de R$ 1.100 na Bolsa, há imposto de renda para pagar.

Por esse exemplo, você teve um lucro bruto de R$ 100 em um ano, esse valor é chamado de “ganho de capital”.

A alíquota do IR em fundo imobiliário é de 20% sobre o ganho de capital.

Numa calculadora simples é só fazer a conta R$ 100 x 20% e o resultado será R$ 20.

Se não tiver calculadora, a conta no papel é feita da seguinte forma: multiplicar R$ 100 por 0,20 (a representação porcentual de 20%) e a resposta será os mesmos R$ 20 de imposto de renda sobre ganhos de capital.

Portanto, nesse caso prático, o investidor teve um ganho líquido de R$ 80, que é a diferença dos R$ 100 de lucro bruto menos os R$ 20 de IR sobre ganhos de capital.

Detalhe importante: antes de fazer essa conta para se obter o valor do ganho de capital (GC) é necessário ter em mãos: o valor de compra (A) das cotas e também o valor de venda (B) das cotas, para assim se obter a diferença positiva de B menos A.

Vamos para a fórmula e a representação matemática:

  • Fórmula inicial: B – A = GC
  • Conta na calculadora para obter o IR sobre ganhos de capital: GC x 20% = IR de GC
  • Conta no papel para obter o IR sobre ganhos de capital: GC x 0,20 = IR de GC

Com a fórmula matemática acima é possível fazer o cálculo para se pagar o IR sobre ganhos de capital em fundos imobiliários.

Além de pagar o IR sobre ganhos de capital via DARF, é necessário informar os valores de investimento de seus FIIs na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda da Pessoa Física (DIPF) de acordo com o preço médio de compra das cotas.

O aplicativo Grana te ajuda na Declaração e faz todos os cálculos automaticamente para você. Baixe agora!

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Como o Grana calcula o imposto de renda sobre fundo imobiliário

O investidor pessoa física que possui o aplicativo Grana também não precisa se preocupar em anotar o preço de compra ou de venda de um fundo imobiliário (FII) para calcular o IR sobre ganho de capital.

O aplicativo Grana faz isso de forma automática e gera o DARF para pagamento, facilitando a vida do aplicador, que estará em dia com a Receita Federal.

Se você ainda não possui o Grana, é só baixar o aplicativo e seguir todos os passos para não ter o risco de cair na malha fina do Leão do Imposto de Renda.

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