Fundos Imobiliários: 18 ofertas estão programadas para os próximos meses

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Há 18 ofertas públicas de cotas de fundos imobiliários sendo preparadas para serem ofertadas no mercado nos próximos meses, de acordo com dados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), o órgão do governo que fiscaliza as práticas do mercado financeiro e de capitais no Brasil.

O número total (18) de fundos imobiliários tradicionais exclui 7 ofertas de fundos imobiliários do agronegócio, que fazem parte de outra lista de operações do Fiagro, o fundo de investimento das cadeias produtivas do agronegócio.

Mas afinal, participar de uma oferta pública vale a pena? O que se precisa saber antes de se inscrever para participar de uma oferta aberta para todo tipo de investidor.

Você vai saber um pouco mais na sequência do texto!

O que você vai aprender nesse artigo:

  • Como participar de uma oferta pública de fundo imobiliário
  • O que é o prospecto de um IPO de FII
  • Quais são as ofertas de FIIs em análise
  • Quais as expectativas para o mercado de fundos imobiliários
  • Como é mercado de fundos imobiliários nos EUA

Como participar de uma oferta pública de fundos imobiliários

Para o investidor pessoa física comprar cotas de um IPO (oferta pública inicial) de um fundo imobiliário é necessário ter conta numa corretora ou plataforma de investimentos e também se inscrever para participar.

Diferente da compra no varejo da cota no mercado da Bolsa (B3), na oferta pública, o investidor compra um lote de cotas direto de quem está vendendo o ativo.

Em geral, a compra de um determinado lote exige um aporte maior na oferta pública, enquanto na Bolsa é possível comprar uma quantidade menor.

Em outras palavras, quem se inscreve para entrar numa oferta pública de fundos imobiliários acaba tendo que aportar mais dinheiro que uma operação comum na Bolsa.

Na maioria dos fundos imobiliários listados na B3 é possível comprar até uma única cota, sem a necessidade de se comprar um lote determinado, de 10, 100 ou 1 mil cotas.

Toda oferta pública possui um coordenador líder (banco ou corretora) que distribui os lotes de cotas para os interessados. As instituições financeiras e os agentes de investimentos que participam da oferta recebem comissões e taxas para vender os lotes de cotas dos fundos imobiliários.

Embora os participantes do mercado argumentem que comprar lotes de cotas de fundos imobiliários (FIIs) numa oferta pública é uma maneira de entrar num negócio desde o início da carteira vale alertar que nem todo IPO de FII é interessante e que os riscos estão presentes em todo o tipo de investimento do mercado imobiliário.

Para você escapar de “ciladas” do mercado, vamos dar algumas dicas sobre a importância de pesquisar sobre as ofertas de FIIs e da leitura do “prospecto” da oferta. Confira na sequência do texto!

O que é o prospecto de IPO de FII

Para mais informações sobre as ofertas, a CVM recomenda que os investidores leiam os “prospectos” dessas operações, em especial, o capítulo “fatores de risco” presente no documento.

Mas afinal, o que é um “prospecto de IPO de FII”? Vamos explicar esse conceito logo abaixo. Veja!

O prospecto é o principal documento de uma oferta pública de investimento. Nesse documento elaborado pelas instituições financeiras que vão cuidar das negociações das cotas estão todas as informações que a CVM exige para informar os investidores sobre o negócio, as instituições envolvidas, o conteúdo das carteiras e os riscos.

Infelizmente, o prospecto ainda é um documento de muitas páginas e com linguagem bem restrita para investidores iniciantes.

Na dúvida, vale pesquisar mais sobre os termos e também saber a opinião de consultores independentes, que não estejam ligados à oferta, ou seja, pessoas que não vão receber comissões ou taxas para te ofertar as cotas.

Risco de mercado

Além dos riscos específicos dos fundos imobiliários descritos nos prospectos, cumpre lembrar que toda aplicação financeira possui risco de mercado.

Num resumo mais prático, há dias em que “o mercado” pode estar de “bom humor” para negócios e outros dias que qualquer notícia ruim ou “não tão boa” pode afetar o preço dos ativos como ações, moedas e fundos imobiliários.

O risco de mercado está muito relacionado ao movimento de sobe e desce dos preços das cotas de fundos imobiliários ao longo do dia. É essa volatilidade que muda as cotações dentro do mesmo dia, ao transcorrer dos minutos e das horas em que a sessão da Bolsa (B3) está aberta.

Quais são as ofertas de fundos imobiliários em análise*

GTIS Brazil Properties – BofA (líder da oferta)

HSI Renda Imobiliária – XP (R$ 200 milhões)

VBI Consumo Essencial – XP

Bluemacaw Crédito Imobiliário – XP

JS Ativos Financeiros – Safra (R$ 200 milhões)

São Carlos Renda Imobiliária – BTG Pactual

Brio Multiestratégia – XP (R$ 300 milhões)

RBR Multiestratégia Real Estate – XP (R$ 40 milhões)

WHG Real Estate – XP (R$ 200 milhões)

XP Exeter II Desenvolvimento Logístico – XP (R$ 300 milhões)

Hedge Recebíveis Imobiliários – Hedge Investments

Caixa Carteira Imob – Caixa Econômica Federal (R$ 200 milhões)

Navi Residencial – XP (R$ 200 milhões)

Rio Bravo Renda Educacional – Rio Bravo Investimentos (R$ 139,45 milhões)

Valora Hedge Fund – XP (R$ 160 milhões)

FII VBI CRI – XP (R$ 330 milhões)

Warren Loop – Warren Corretora (R$ 100 milhões)

Kinea Índices de Preços – Itaú BBA (R$ 1 bilhão)

(*) Em 28/09/2021 Fonte: Comissão de Valores Mobiliários (CVM)

Qual a expectativa para o mercado de fundos imobiliários

Na visão de Fábio Idoeta, CFO e Diretor de Relações com Investidores da Sequóia Properties, mesmo com alta dos juros, o segmento de fundos imobiliário deverá continuar crescendo, mas num ritmo menor. “Enquanto os juros estiverem em patamares saudáveis, os fundos imobiliários vão continuar prosperando”, afirma.

Um dos fundos lançados em 2021, o FII Sequóia III Renda Imobiliária ganhou mais de 1,5 mil novos cotistas desde que foi listado na B3 há seis meses. “A liquidez cresceu bastante entre março e julho, com uma média bem significativa de mais de 30% ao mês. Agosto apontou uma redução, em linha com o movimento do próprio mercado”, diz.

Questionado sobre novas ofertas da Sequóia, Idoeta respondeu que a casa possui um plano “bastante robusto” com imóveis de alta qualidade dentro dos segmentos logístico, industrial, varejo e renda urbana. “Não temos uma data específica, mas esperamos que a nossa próxima captação ocorra nos primeiros meses de 2022”, apontou.

Como é esse mercado nos EUA?

Segundo Fabio Bergamo, diretor (COO) da JLP Asset Management, o segmento de real estate (imobiliário) é altamente desenvolvido nos Estados Unidos. Por lá, conta Bergamo, são aproximadamente 145 milhões de investidores – cerca de 44% da população – que aplicam em ativos imobiliários, por meio de fundos privados ou de REITs, como são conhecidos os fundos imobiliários nos EUA.

Ele calcula que nos últimos 40 anos, o retorno médio dos REITs foi de 11% ao ano e o mercado oferece um universo de investimento de mais de 17 setores, desde os tradicionais, como corporativo, logístico e industrial, e setores não tradicionais, como data centers e residencial estudantil.

“Entre as desvantagens dos ativos (REITs) está a volatilidade do mercado acionário e a sensibilidade às flutuações das taxas de juros, o que os torna uma escolha arriscada quando as taxas de juros estão altas”, afirma Bergamo.

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