Fundos imobiliários: o que são, como funcionam e quais os FIIs mais procurados

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As pessoas físicas no Brasil adoram investir em imóveis. É uma tradição! Depois da conquista da casa própria é comum a construção ou a compra de outro imóvel para obter renda com o aluguel. Boa parte dos investidores mais tradicionais costuma até complementar o benefício da aposentadoria com a renda de aluguéis de imóveis.

Nos últimos anos, no entanto, um novo tipo de investimento em imóveis está cativando cada vez mais brasileiros: são os fundos de investimento imobiliários, também conhecidos pela sigla FIIs.

Mas afinal, o que são, como funcionam e que tipo de aplicação financeira é essa? Vamos responder essas questões na sequência deste texto!

O que você vai aprender nesse artigo:

  • O que são e como funcionam os fundos imobiliários
  • Por que investir em fundos imobiliários
  • Quais os riscos dos FIIs
  • Quantos FIIs existem no Brasil
  • Quais são os fundos imobiliários mais negociados
  • Como é o Imposto de Renda dos FIIs

O que são e como funcionam os fundos imobiliários

Os fundos de investimento imobiliário são uma forma de você se tornar dono de uma fração de diversos imóveis.

Ao investir nesses fundos, você passa a receber uma parte do aluguel, proporcionalmente ao número de cotas que você tem.

Há FIIs com portfólios em shoppings centers, hotéis, hospitais, escolas privadas, galpões logísticos, lajes corporativas (escritórios), residenciais, agências bancárias e até de franquias de restaurantes.

Existem ainda os fundos imobiliários de recebíveis, também chamados de “fundos de papéis”. Ao investir neles, não se recebe aluguéis, mas sim, outros rendimentos: juros dos contratos de financiamento ou crédito imobiliário (conheça aqui os tipos de fundos imobiliários).

Por que investir em fundos imobiliários

Quais são as vantagens de se investir em fundos imobiliários? Veja as principais:

Renda mensal: A maioria dos fundos imobiliários paga os cotistas mensalmente. Todo mês, cai um valor na sua conta corrente. Você pode reinvestir esse valor ou usar no dia a dia. Por isso, é muito usado por quem quer complementar a aposentadoria ou mesmo viver de renda.

Rendimento bom: O rendimento que você recebe aluguéis até pode superar 1% ao mês, já descontada a inflação. Mas, na média, são menos fundos que conseguem essa rentabilidade tão expressiva.

Volatilidade baixa: O sobe e desce do preço das cotas é bem menor quando comparado com as oscilações das ações.

Facilidade para vender: Vender cotas de fundos imobiliários é muito mais fácil e rápido do que vender um imóvel.

Isenção de IR dos proventos: O valor mensal que o fundo deposita na sua conta corrente é isento de Imposto de Renda (IR). Mas observe que o lucro de ganho de capital, aquele que você tem quando vende uma cota a um preço maior do que o de compra, não é isento. Ele tem uma alíquota de 20% sobre o seu ganho.

Facilidade de diversificação com pouco capital: Com R$ 1.000 você consegue comprar cotas de oito a dez fundos, aproximadamente. Assim, seu capital fica diversificado em dezenas ou mesmo centenas de imóveis, já que cada fundo pode ter várias propriedades.

Gestão terceirizada: Você não precisa se preocupar com IPTU, reformas nos imóveis ou com a cobrança dos inquilinos, pois há um gestor ou gestora responsável que cuida de todos os ativos pertencentes ao fundo, mediante uma taxa de administração anual.

Quais os riscos dos FIIs

Agora que você conhece as vantagens de se investir em fundos imobiliários, conheça quais são os principais riscos e desvantagens dessa aplicação financeira:

Risco de uma escolha errada e concentrada – Quando falta pesquisa sobre uma determinada aplicação financeira, a chance de uma escolha errada aumenta muito. Existem centenas de FIIs, mas escolher apenas um que seja concentrado num único imóvel, segmento ou único inquilino eleva o risco de potencial prejuízo.

Riscos judiciais – Pela lei, os fundos imobiliários não podem colocar seus imóveis em garantia em eventuais processos na Justiça. Mas nada impede que um fundo compre imóveis com problemas judiciais, que estejam sem alvará de funcionamento ou sem cumprir especificações de Prefeituras. E claro, isso traz um risco para avaliação do patrimônio.

Riscos das obras – Obras executadas por FIIs podem dar errado ou enfrentar atrasos e prejuízos por causa de: acidentes, enchentes, vendavais, deslizamento de terra, tremores de terra ou abalos sísmicos, contaminação do solo, solo arenoso ou úmido, fundações mal planejadas, erros de engenharia e embargos judiciais por licenças ambientais.

Risco físico do imóvel pronto – Além do risco das obras, muitos imóveis prontos de fundos imobiliários também podem sofrer prejuízos causados por: inundações ocasionais causadas pela elevação do nível do mar (ressacas e mares), enchentes causadas pelo excesso de chuvas ou pelo rompimento de barragens, desabamentos e incêndios.

Risco de vacância – Todo imóvel que é para alugar corre o risco de ficar sem inquilino em algum momento. Na crise atual, causada pela covid-19, por exemplo, muitos inquilinos de fundos imobiliários de shoppings centers ou de lajes corporativas (escritórios) pediram o encerramento de contratos mediante dificuldades de honrar os aluguéis.

Risco de inadimplência – Da mesma forma que fundos imobiliários podem sofrer com a vacância, outro risco associado aos fundos de renda de aluguéis é o risco de inadimplência. Ou seja, eventualmente ou em períodos de crise, os inquilinos podem atrasar os pagamentos dos aluguéis ou darem o calote em casos de insolvência (falência).

Risco de crédito – No caso dos chamados “fundos de papéis”, o risco de atraso ou de calote está presente nos contratos de crédito ou financiamento imobiliário. Portanto, fundos que tenham certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) ou letras imobiliárias eventualmente podem ter perdas com o atraso ou o calote dos tomadores de crédito.

Risco de liquidez – Atualmente, com a listagem dos fundos imobiliários na Bolsa (B3), o risco de não conseguir vender as cotas é muito pequeno, mas eventualmente há casos de vendedores aceitarem um desconto maior para saírem de suas posições. Fundos fechados fora da Bolsa ainda têm muita dificuldade para encontrar compradores para as cotas.

Risco de mercado – O risco de mercado é vasto e depende de diversas variáveis, desde notícias sobre economia, política, política econômica, política monetária (juros), notícias internacionais de economia, política e até geopolítica (guerras, conflitos, terrorismo e tensões entre países). Essas notícias podem provocar volatilidade nas cotas.

Quantos fundos imobiliários existem no Brasil

Existem hoje no Brasil 368 FIIs disponíveis no ambiente de negociação da Bolsa de valores, ante 311 relacionados em dezembro de 2020. Há, também os fundos fechados – mas, como são fechados, não interessam aos investidores em geral.

Em valor de mercado, os fundos imobiliários listados totalizam R$ 136 bilhões, um expansão de R$ 14 bilhões na comparação com os R$ 122 bilhões registrados no final do ano passado.

Segundo especialistas consultados pelo Blog do Grana, o setor está crescendo mesmo com a perspectiva de mais aumentos na taxa básica de juros (Selic) nas próximas reuniões do Comitê de Política Econômica (Copom) do Banco Central (BC).

É quase consenso no mercado que a alta dos juros sempre atrapalha o financiamento imobiliário de longo prazo e desvia recursos para aplicações pós-fixadas de curto prazo (CDB DI, fundos DI, Tesouro Selic).

Por outro lado, investidores mais tradicionais, preocupados com a inflação mais elevada (IPCA acumulada ao redor de 10% ao ano), também procuram por proteção em investimentos em imóveis e fundos imobiliários.

Saiba quais são os 10 fundos imobiliários mais negociados*

  • KNIP11 – FII Kinea Ip (4,1% do volume médio diário)
  • IRDM11 – FII Iridium (3,5%)
  • HCTR11 – FII Hectare (3,3%)
  • HGLG11 – FII CSHG Log (3,2%)
  • MXRF11 – FII Maxi Ren (3,0%)
  • CPTS11 – FII Capi Sec (2,8%)
  • XPLG11 – FII XP Log (2,7%)
  • BTLG11 – FII BTLG (2,4%)
  • HGRU11 – FII CSHG Urb (2,4%)
  • VILG11 – FII Vinci Log (2,0%)

(*) Em 12 meses até 31/08/2021. Fonte: B3

Como é o Imposto de Renda dos FIIs

Ao vender um fundo imobiliário, você precisa calcular um Imposto de Renda de 20% sobre o lucro, se houver, e pagar até o último dia útil do mês seguinte.

O IR é calculado sobre a diferença entre o preço médio de compra e o de venda das cotas. Vale lembrar que, diferentemente do investimento em ações, os fundos imobiliários não possuem a isenção para venda das cotas até R$ 20 mil por mês.

Outro aspecto importante sobre os fundos imobiliários e que vale destacar é que os proventos (dividendos) são isentos do Imposto de Renda. Os proventos são os valores que o investidor de FIIs recebe mensalmente na sua conta corrente.

Além disso, é necessário informar os seus FIIs na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda da Pessoa Física de acordo com o preço médio de compra das cotas.

Mas o app Grana te ajuda na Declaração e faz todos os cálculos automaticamente para você. Baixe agora!

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