Tipos de fundos imobiliários? É praticamente uma tradição no Brasil, as pessoas físicas gostam de investir em imóveis, e os fundos imobiliários são uma alternativa interessante para atender essa demanda por imóveis.
Nesse artigo, você vai descobrir quais são os diferentes tipos de fundos imobiliários e como declarar esses ativos no Imposto de Renda.
Embarque nessa jornada de conhecimento e siga abaixo para mais informações:
O que são fundos imobiliários?
Fundos de investimento imobiliário (FIIs) permitem que você adquira uma participação em diversos imóveis sem precisar comprá-los diretamente. Ao aplicar nesses fundos, você passa a receber parte dos rendimentos da locação proporcional às suas cotas.
Os FIIs podem investir em shopping centers, hotéis, hospitais, escolas particulares, galpões logísticos, lajes corporativas, imóveis residenciais, agências bancárias e franquias de restaurantes.
Também existem os chamados fundos imobiliários de recebíveis ou “fundos de papel”. Nesse modelo, você recebe juros de contratos de financiamento ou crédito imobiliário, em vez de aluguéis.
Como os FIIs são classificados?
Os fundos imobiliários são classificados de acordo com a orientação da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima).
Pela classificação da Anbima, os fundos imobiliários são divididos por gestão ativa ou gestão passiva. No caso de gestão passiva, os fundos imobiliários acompanham um benchmark (exemplo: Ifix da B3), e, no caso de gestão ativa, cada gestor estabelece critérios para entregar melhores retornos aos cotistas.
Na divisão por mandato, os fundos imobiliários são classificados pela Anbima em 5 categorias: fundo imobiliário de desenvolvimento para renda; fundo imobiliário de desenvolvimento para venda; fundo imobiliário de renda; fundo imobiliário de títulos e valores mobiliários (fundos de papel) e fundo imobiliário híbrido.
Portanto, por esses critérios, há 10 tipos Anbima de fundos imobiliários, considerando 5 categorias para cada modelo de gestão, ativa ou passiva.
- FII Desenvolvimento para Renda Gestão Ativa;
- FII Desenvolvimento para Venda Gestão Ativa;
- FII Híbrido Gestão Ativa;
- FII Renda Gestão Ativa;
- FII Títulos e Valores Mobiliários Gestão Ativa;
- FII Desenvolvimento para Renda Gestão Passiva;
- FII Desenvolvimento para Venda Gestão Passiva;
- FII Híbrido Gestão Passiva;
- FII Renda Gestão Passiva;
- FII Títulos e Valores Mobiliários Gestão Passiva.
Quais são os tipos de Fundos Imobiliários?
Conheça na sequência os principais tipos de fundos imobiliários listados na bolsa de valores.
Fundos de Renda
São aqueles cuja principal fonte de receita é o aluguel de imóveis. Investindo neles, você recebe mensalmente uma parte desses aluguéis.
Geralmente, os fundos de renda detêm espaços locados por empresas de médio ou grande porte: shoppings; lajes corporativas (imóveis comerciais de alto padrão); galpões industriais para centros de distribuição de grandes varejistas, indústrias ou empresas de logística; agências bancárias; escolas e universidades; hospitais, hotéis e flats.
No entanto, também existem fundos de renda que possuem imóveis residenciais alugados para pessoas físicas.
Um exemplo de fundo de renda é o FII de código RECT11 tem em seu portfólio oito edifícios comerciais de alto padrão, localizados majoritariamente nos Estados de São Paulo e Rio de Janeiro.
Quem é cotista desse FII recebe, mensalmente, parte dos aluguéis pagos pelas empresas locatárias desses prédios.
Fundos de Compra e Venda
Estes costumam ser mais arriscados, visto que envolvem várias transações. Por meio dele, o interessado adquire imóveis quando os preços estão mais baixos e com sinais de valorização no futuro para depois vendê-los por valores maiores.
Uma parte do risco está, justamente, no conhecimento de mercado. Se você não o tem, não é bom aplicar nesse tipo de fundo sem auxílio de um profissional.
Esses fundos não necessariamente remuneram o cotista todo mês.
Um exemplo de fundo de compra e venda é o FII HCTR11. Trata-se de um FII que visa comprar ou construir para alugar e gerar uma renda mensal. Nesse aspecto, poderia ser enquadrado como um fundo de renda.
Entretanto, além disso ele compra terrenos e empreendimentos para esperar valorizar e depois vender, encaixando-se também na categoria de fundo de compra e venda.
Fundos de Desenvolvimento
Esse tipo se caracteriza pela compra de terrenos para construir e, depois, vender ou alugar. Trata-se de um modelo muito parecido com o da construção civil.
O risco dos fundos de desenvolvimento está na possibilidade de a obra ser embargada, de haver imprevistos com o orçamento, problemas com licenças ambientais, atrasos na entrega etc.
Também esse tipo de FII não necessariamente remunera o cotista todo mês.
Entre os exemplos, o fundo MFII11 visa à aquisição de propriedades para desenvolvimento. Por conta disso, possui alto nível de risco, mas também alto potencial de retorno.
Fundos de Recebíveis Imobiliários (papel)
Trata-se de um fundo com característica de investimento em renda fixa. O mercado considera um bom produto para quem tem perfil conservador.
Por meio dele, se adquire um conjunto de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), documento que concede o direito de receber o valor investido — para financiar transações do mercado imobiliário — com juros no vencimento do título.
Os que se tornam cotistas recebem mensalmente parcelas do financiamento de imóveis comprados por empresas ou pessoas físicas.
Entre os exemplos, está o FII IRDM11. Trata-se de um fundo do tipo papel, que investe em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e em cotas de outros FIIs.
Fundos de Fundos (FOFs)
São fundos que investem em fundos imobiliários. Em vez de você mesmo escolher cada FII da sua carteira, pode investir em um FoF (Funds of Funds, em inglês), que por sua vez terá diversos fundos dentro dele.
Pode ser uma boa opção se você confia na capacidade do gestor do fundo de gerar bons resultados.
Um exemplo de fundo de fundos é o Alianza FOFII FII (AFOF11) que tem por objetivo adquirir cotas de outros fundos imobiliários.
Trata-se de um produto com perfil diversificado. O portfólio de um FOF se divide em uma variedade de segmentos imobiliários e fundos distintos.
Fundos de Tijolo
Chamamos de Fundos de Tijolo aqueles fundos imobiliários que representam imóveis físicos já concluídos. Inclusive, seu nome é uma referência a isso.
Esse tipo de investimento é um dos mais procurados e tem como objetivo obter propriedades com o objetivo de alugar, levando em conta o potencial de valorização do imóvel com o passar do tempo.
Como você deve ter percebido, esses empreendimentos podem ser os mesmos exemplos listados como Fundos de Renda.
Uma das principais vantagens oferecidas pelos fundos de tijolo é a possibilidade de diversificação de investimentos em diversos setores. O que faz com que eles sejam tão populares entre investidores que enxergam na renda passiva um potencial de valorização.
Fiagros Imobiliários
Os fundos de investimento nas cadeias produtivas do agronegócio (FIAGRO) imobiliário (Fiagro imobiliário) investem em ativos imobiliários voltados para a atividade do agronegócio.
Exemplo: galpões para armazenamento de grãos ou fazendas.
FIIs Híbridos
Os fundos imobiliários híbridos são aqueles que combinam características de dois ou mais tipos de investimentos imobiliários.
Exemplo: o fundo híbrido pode combinar características de um fundo de renda de aluguéis com um fundo de papel que recebe juros de recebíveis imobiliários.
Quais são as vantagens e desvantagens de investir em FIIs?
Como explicamos no início desse texto, os fundos imobiliários são uma alternativa interessante para investidores pessoas físicas que gostam de investir em imóveis. A aplicação em fundos imobiliários possui vantagens e desvantagens. Vamos abordar os principais fatores para ajudar na decisão sobre o investimento nas cotas.
Vantagens
Conheça as principais vantagens e benefícios para investimento nos diferentes tipos de fundos imobiliários:
- Renda passiva: muitos fundos distribuem proventos mensais, úteis para complementar aposentadoria ou gerar fluxo de caixa.
- Potencial de retorno real: alguns FIIs oferecem rendimentos superiores a 1% ao mês, já descontada a inflação.
- Menor volatilidade: as cotas flutuam menos que ações.
- Liquidez: vender cotas é mais rápido e simples do que negociar um imóvel físico.
- Benefícios fiscais: os aluguéis distribuídos são isentos de IR; apenas o ganho de capital na venda é tributado (20%).
- Diversificação com pouco capital: com R$ 1.000, você pode investir em 8 a 10 fundos que detêm dezenas ou centenas de imóveis.
- Gestão profissional: a administradora cuida de IPTU, reformas e inquilinos, mediante taxa de administração.
Desvantagens e riscos
Saiba quais são os principais riscos e desvantagens no investimento de fundos imobiliários:
- Escolhas erradas: fundos mal diversificados ou concentrados apresentam risco elevado.
- Problemas legais: ativos com pendências judiciais, falta de alvarás ou problemas municipais trazem risco patrimonial.
- Riscos de construção: atrasos, embargos, falha técnica e eventos ambientais podem impactar fundos de desenvolvimento. Mesmo imóveis prontos estão sujeitos a desastres naturais ou falhas estruturais.
- Vacância: existe risco de imóveis ficarem desocupados, afetando a receita (como ocorreu na pandemia com shoppings e escritórios).
- Risco de crédito: fundos de papel estão sujeitos a atrasos ou calotes nos financiamentos.
- Liquidez reduzida: apesar de listados na B3, vários cotistas podem enfrentar dificuldade para vender sem aceitar descontos. Fundos não listados são ainda mais restritos.
- Mercado volátil: notícias políticas, mudanças na taxa de juros, crises econômicas ou tensões geopolíticas impactam o preço das cotas.
Como escolher o melhor fundo imobiliário para investir?
Uma das primeiras coisas que um investidor aprende é a importância da diversificação da carteira. Os Fundos Imobiliários são uma excelente opção de investimento para o investidor que busca diversificar a carteira entre renda fixa e variável.
Afinal, permite que você equilibre os riscos enquanto obtém bons rendimentos. Mas antes de mergulhar fundo nessa modalidade de investimento, estude os fundos, seus riscos e verifique qual deles combina com o seu perfil — analisando riscos e alinhando expectativas.
Como fator de decisão, busque equilibrar seus objetivos com seu perfil de investidor.
Entre os exemplos, os investidores que buscam uma renda mais estável e segura podem iniciar sua pesquisa entre fundos de tijolos e de papel. Para aplicadores que buscam diversificação, a busca pode ser iniciada entre fundos de fundos (FOFs) e fundos híbridos.
Já para investidores de perfil mais arrojado, que aceitam maiores riscos para alcançarem maior possibilidade de retorno, a busca pode ser iniciada entre fundos de desenvolvimento para venda ou fundos de desenvolvimento para renda.
Vale o alerta que o investimento em FIIs é considerado de renda variável, ou seja, o valor das cotas apresentam volatilidade: sobem e descem diariamente. Portanto, possuem riscos de mercado e de volatilidade.
Como investir em fundos imobiliários?
Na prática, o ato de investir é relativamente simples, mas como informamos acima, depende de uma análise mais aprofundada antes da decisão de tirar o dinheiro do bolso e aplicar num fundo imobiliário.
Se você fez essa avaliação de risco antes, vamos agora para a parte mais prática:
- Abra conta em uma corretora credenciada com acesso à B3.
- Transfira recursos para sua conta.
- Pesquise o fundo imobiliário: relatório gerencial, laudos, estratégia do gestor, histórico de dividendos e indicadores (dividend yield, P/VPA, vacância).
- Envie ordem de compra via home broker ou plataforma da corretora.
- Acompanhe seus FIIs: monitorando resultados trimestrais, balanços e condições de mercado.
Como funciona a tributação dos FIIs?
Os proventos mensais pagos pelos FIIs são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas. Entretanto, precisam ser declarados em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” da declaração anual, informando o CNPJ do fundo e o valor recebido.
O lucro obtido na venda de cotas é tributado em 20%, pago via DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda.
Importante: ao contrário das ações, não há isenção de IR para vendas mensais de até R$ 20 mil.
Como declarar os FIIs no Imposto de Renda?
Se você tem cotas de Fundos Imobiliários comprados ou já as tinha antes disso, mas não as vendeu, é preciso declarar os seus valores na ficha: “Grupo 07 – Fundos” “Código 03 – Fundo de Investimento Imobiliário (FII)”.
O valor declarado deve ser o custo pago pelo investidor pelas Cotas, mesmo que o valor atual em bolsa de valores seja maior.
Você também deverá preencher os ganhos de capital obtidos em vendas de Fundos Imobiliários.
“Dependendo do ativo, o lucro obtido vai para a seção de Operações em FII ou Fiagro /Operações Comuns e Day-trade“, diz a especialista em Imposto de Renda do Grana Capital, Renata Grosman.
Ela alerta, que mesmo os rendimentos sendo isentos do Imposto de Renda, os valores recebidos pelos investidores pessoas físicas ao longo do ano precisam ser declarados na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.
Lembre-se que a fonte pagadora dos dividendos é a administradora dos fundos.
Segundo a especialista em Imposto de Renda do aplicativo Grana Capital, Renata Grosman, para declarar os rendimentos, a dica é seguir o CNPJ da fonte pagadora do fundo imobiliário que aparece no informe de rendimentos que o banco, corretora ou plataforma de investimento encaminha aos seus clientes via caixa postal ou e-mail.
Para cada fundo imobiliário investido deverá haver uma linha específica na declaração para identificação do rendimento. De fato, todas essas regras expostas acima tornam o Imposto de Renda de fundos imobiliários relativamente complexo.
Para facilitar sua vida, conte com a ajuda do aplicativo Grana Capital. A ferramenta faz o cálculo e declaração do Imposto de Renda de fundos imobiliários em minutos.
Portanto, ganhe tempo em sua vida, baixe agora o aplicativo Grana Capital para Android ou IOS, otimize sua declaração de IR com o app Grana e evite erros ao mandar os dados à Receita Federal.
Conclusão
Fundos imobiliários são uma forma acessível de investir em imóveis com a possibilidade de diversificação e a geração de renda passiva. Entre as vantagens, você investe sem burocracia: você não lida com IPTU, inquilinos ou reformas.
Os dividendos são isentos, mas o ganho de capital na venda das cotas é tributado com a alíquota de 20% do Imposto de Renda.
Mesmo com a isenção, a declaração dos rendimentos e da propriedade das cotas é obrigatória. Para facilitar, conte com a ajuda do aplicativo Grana Capital para calcular e declarar todos os seus investimentos de renda variável na bolsa de valores (B3) em menos de cinco minutos.
Fontes de conteúdo: Grana Capital e Receita Federal
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Edição de texto e da página: Ernani Fagundes, jornalista especializado (MBA da B3) em informações econômicas, financeiras e de mercado de capitais.
O Grana News é a página de conteúdo informativo do aplicativo Grana Capital, parceiro da B3 para ajudar os investidores com o Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF).
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